La loi de Grenelle II ( loi n°2010-788 du 12 juillet 2010) portant engagement national pour l'environnement a introduit l'obligation en matière locative d'insérer une annexe environnementale (I) dans certains baux et de réaliser un diagnostic de performance énergétique (II) dans certaines situations.
I. Annexe environnementale
Depuis le 14 juillet 2013, conformément aux articles L.125-9 al. 4 du Code de l'environnement et R. 137-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, une annexe environnementale doit être insérée dans les baux en cours portant sur des locaux de plus de 2.000 m² à usage de bureaux ou de commerce.
Il est rappelé que depuis le 1er janvier 2012 cette annexe doit être également insérée pour les baux faisant l'objet d'une conclusion ou d'un renouvellement.
Conformément aux articles R.137-1 et suivants du CCH, l'annexe environnementale comporte les informations que le preneur et le bailleur doivent se communiquer mutuellement sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d'eau et d'énergie et la quantité de déchets générée.
L'annexe doit en ouvre prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
Par ailleurs, le preneur et le bailleur doivent établir, selon une périodicité fixée d'un commun accord, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.
La loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut d'établissement de l'annexe environnementale. Cependant, il est possible que si l'une des parties refuse de fournir les informations nécessaires à l'élaboration de l'annexe, l'autre partie peut recherche sa responsabilité pour obtenir des dommages et intérêts.
En pratique:
- Il conviendrait de réaliser un avenant au bail en cours afin d'insérer l'annexe environnementale.
- L'annexe environnementale fournie doit être rédigée de façon pragmatique autant pour les parties autant pour le rédacteur lui-même.
II. Diagnostic de performance énergétique (DPE)
1. Établissement d'un DPE obligatoire
Il est rappelé que depuis la loi Grenelle I (loi n°2010-788 du 12 juillet 2010) portant engagement national pour l'environnement, un DPE doit être établi dès la mise en location du bien.
L'exigence d'un DPE concerne les biens dont les critères sont précisés à l'article R. 134-1 du CCH : "tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude, à l'exception notamment des constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans, des bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R.112-2 du Code de l'urbanisme est inférieure à 50 m²".
Aussi, il convient de rappeler que depuis le 1er juillet 2012 (arrêté 18 avril 2012) un DPE est spécifiquement prévu pour la vente et la location des centres commerciaux existants.
La loi ne prévoit pas non plus de sanction en cas de défaut d'établissement du DPE. Cependant, il est possible que le preneur puisse rechercher la responsabilité du bailleur pour obtenir des dommages et intérêts à la suite d'un préjudice subi sur ce manquement.
En revanche, en cas d'existence d'un DPE, il est à souligner que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE.
2. L'affichage du DPE devenu obligatoire
Le décret n°2013-695 du 30 juillet 2013 porte sur la réalisation et à l'affichage du diagnostic de performance énergétique dans les bâtiments accueillant des établissements recevant du public de la 1ère à la 4ème catégorie.
Il convient au préalable de définir quelques notions:
- Par "ERP" (ou Établissements Recevant du Public) : Tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payants ou non.
- Par "1ère à la 4ème catégorie" : Il s'agit de la capacité de personnes pouvant être accueillies :
1ère catégorie : effectif > 1.500 personnes
2ème catégorie: effectif compris entre 701 et 1.500 personnes
3ème catégorie: effectif compris entre 301 et 700 personnes
4ème catégorie: effectif < 300 personnes
Par effectif, on entend le nombre total de personnes ayant accès aux locaux à titre professionnel (employés de services) ou non-professionnels (public).
Le texte prévoit d'une part que le DPE doit être réaliser et afficher de manière visible à proximité de l'entrée principale dès lors que la surface du bâtiment est supérieure à 1.000 m². Le décret abaisse dès son entrée en vigueur le seuil à 500m², puis à 250 m² à compter du 1er juillet 2015.
D'autre part, il étend l'obligation d'affichage à tous les bâtiments de plus de 500 m² accueillant des ERP de la 1ère à la 4ème catégorie qui font ou ont fait l'objet d'un DPE à l'occasion de leur construction, de leur vente ou de leur location.
La gestion des baux commerciaux se complique par la création de nouvelles obligations, qui semble t-il, devrait améliorer ou tout du moins faire penser à la protection de l'environnement. Ceci est bien respectable mais la mise en place et le respect stricto sensu de ces nouvelles obligations sont lourdes à mettre en oeuvre autant pour le bailleur et le preneur que pour le rédacteur (s'il en existe un) pour l'établissement de l'annexe environnementale, qui est juste un véritable casse tête.
On ne peut penser à établir une check-liste avec l'ensemble des nouvelles obligations, toutes les annexes, toutes les dispositions à insérer dans un contrat de location.
